転勤で持ち家どうする？空き家管理は？売却の注意点と賃貸の注意点
転勤で家族も一緒に移動することが決まったら、真っ先に頭に浮かぶ住まいの事。持ち家ともなるとその扱いを悩みますよね。この記事では、持ち家を空き家にする場合の注意点や管理方法、売却する場合の注意点やリスク、賃貸として貸し出す場合の注意点やリスクの問題などをまとめています。持ち家があるのに転勤辞令が出された際の参考にしてみてくださいね。
転勤で持ち家どうするか？
念願だったマイホーム。
やっとの思いで手に入れたとたんに、会社から転勤の辞令が出た！というケースをよく耳にします。
家族の現在の生活を維持するために単身赴任にするか、子供がまだ小さい内なら家族一緒に転勤先についていくか、の選択を短期間で迫られますよね。。。
この時、家族一緒に引っ越しすることにした場合には、現在の住まいが持ち家であればそのあつかいをどうすれば良いのか？も短期間で考える必要があります。
持ち家のあつかいについては、その選択肢は大きく3つ。
①持ち家を空き家のままにしておく
②持ち家を売却する
③持ち家を賃貸に出す
多くの場合、上記の３つのいずれかとなります。
夫々の選択によって、注意しなければならない点や、リスク、検討事項などをご紹介していきます。
転勤で持ち家を空き家のままにしておく際の注意点
■持ち家を空家のままにしておく
慎重に決断しなければならない持ち家の行方。
持ち家は空家のままにしておくことを考えるなら
これだけは押さえておいてほしい事があります。
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人が住まなくなった家は恐ろしいスピードで傷みます…。
高温多湿の日本では、人が住まなくなり、換気や掃除がいきとどかなくなると、あっと言う間にあらゆるところが傷んでくるのです。
最低でも、一か月に１～2回は換気や掃除、戸建てなら庭の手入れ等を自分がしに来れるなら良いですが、遠方への転勤なら大抵は非現実的ですよね。
お願いできる親せきや管理会社を確保することが必要となります。これを怠ると、大切な持ち家だから、売却したくない、人にも貸したくないといって、保存しておいたつもりが、帰ってきたら建てたころの面影なんてなくなってしまうのです。
私は住宅リフォームを扱い仕事をしていたのですが、空き家の改修工事というのは本当に多くて、まだ新しい家でも１年ほど空けていると、下水管からの害虫の侵入を水がせき止めていた、水回りの排水トラップの部分の水が干上がってしまって、家じゅうに害虫が侵入してそのまま死んでいるのを多く見かけました。
害虫だけではなく、臭気も下水管から上がってきますので、24時間換気をしていない住宅では、かなり深刻な臭いが住まいに沁みついてしまう事があります。
空き家の定期的な管理が出来ない場合には、最低でも持ち家にもどる前のクリーニングが必要となりますので、心づもりが必要です。
最も理想的な管理方法は、1か月に一度定期的に訪問してくれる親せきか業者に依頼し、窓の換気や給水設備の水送りなどをしてもらい、ポストや庭の整理などをお願いしておくことでしょう。
家が建っている場所が海や川や池、沼などの湿地帯のそばである場合は、虫や臭いだけのリスク以上に、住まいの劣化のリスクが高くなります。日本の夏の湿度は無人となった家を蝕みますので、経年劣化も加わって、リフォームが必要になったり、中古でも別の家を買った方がましだなんて事にならないよう、空き家管理を考えておきましょう。
転勤で持ち家を売却する場合の注意点
■持ち家を売却する
売却する場合には、家も車と同じで買ったとたんに価値は「中古住宅」として扱われるため、購入金額より高く売れるなんてことは考えにくいです。
よほどの立地でもない限り、購入金額より売却価格が安くなることは確かです。
住宅ローン残高と売却価格とを比較して、さらに売却のタイミングを計りながら売ることになりますから、転勤のタイミングで自宅を売却するかどうか、まずよく考えてみましょう。
ただし、煩雑な引っ越し作業の中で売却しようとするのは、かなり手間で困難なことです。
また、数年後に戻るかもしれない可能性がある場合には、自宅を売却してしまうのは不安もあります。
持ち家を売却するにしても、空き家管理を依頼するにしても、賃貸として貸し出しするにしても、いずれも金銭的な人生プランの立て直しが必要となる可能性があることです。
時間的な猶予のある方は、今現在の持ち家の売却価格を調べてローン残高に見合うのか？賃貸に出した場合の諸経費や税金を調べ、どちらが、自分の将来によりフィットするのか考えてみる必要があります。
転勤で持ち家を賃貸に出す場合の注意点
■持ち家を賃貸に出す
持ち家を賃貸に出すということは、自分が転勤大家として運用することとなりますが、入居者探しや、家賃交渉、入居中のメンテナンスやトラブルの解消、帰任時の退去交渉・・・など、
個人でするとなると雑務に追われる可能性が非常に高くなります((+_+))
正直、あなたやご家族の負担が増えるため、辞めた方が良いですね。
もしも、持ち家を賃貸に出すことを考えるならば、持ち家賃貸専門のリロケーション会社に一任するのが得策かと思います。
リロケーション会社とは、転勤などで留守になった家を管理してくれる会社のことなんです。
賃貸に出したり、空き家のまま管理するなどの業務を行ってくれます。
★リロケーション会社の業務内容★
・借主の募集
・借主との賃貸契約
・明け渡す住宅の点検
・入居中のトラブル対応
・家賃徴収
・借主との解約手続き
・退去後の住宅の点検（敷金精算）
・貸主に引き渡す
こういったことを一手に引き受けてくれるのがリロケーション会社なのですが、最近は需要が高まっているために参入企業が増えてきていますよね。
リロケーションを行う企業が増えている背景には次のような社会背景があります。
以前までは留守になる家を同じ会社内の転勤社員に社宅扱いとして貸したり、また留守宅を貸し出す相手は法人限定にするケースが多くあったんですよね。
それは、法人相手の貸し出しなら入居者とのトラブルが発生しにくいからです。
退去して欲しいのに、「出ていかない！」、修繕費用を負担して欲しいのに、「大家さん負担で直して！」などの問題を個人相手に対応するのはかなり困難なことですが、法人相手ならビジネスライクに進めることができるため、トラブル軽減が可能だと考えられていたからです。
ですが、平成4年に法の大改正があり、土地や建物を一度貸したらあげたのも同然、と言われていたのが、返してもらえることが法律によって定められたので、安心して人に貸せるように
なったんです。
さらに、平成12年には転勤者だけでなく、一般の賃貸物件も期限付きの貸し出しが可能になりました。
これにより、それまで立ち退き料を払わなければ、出ていってもらえなかったため、なかなか貸し出すことができなかった個人の持ち家賃貸物件も市場に出回るようになり、貸し手・借り手双方にとってのメリットが高まり、リロケーションへの注目が高まってきたんですよね♪
このような社会背景の変化によって、短期貸し市場も活発になり、リロケーション物件を扱う専門会社も増えてきたということです。国内での転勤はもちろんのこと、海外赴任の場合でも
安心して自宅を預けていけるようになったのです。
我が家も関西、四国、関東、北陸、東海と転勤により住まいを転々としてきた転勤族ですので、このリロケーション会社の有難みはものすごく感じています。中でも株式会社リロケーション・インターナショナルという企業の【リロの留守宅管理】は、かなり優れたサービスを提供してくれているので、安心して持ち家を賃貸に出す事ができますよ。
ここのメリットは主に下記の四つがあります。
①一般の不動産会社には少ない、法人取引企業が1万社あり、
入居者の多くが大手企業の社員であることが望めます。
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安心して持ち家を貸し出せます。
②早く、高い賃料で貸せる
1万社の取引企業や3000店舗を持つ最大の不動産
ネットワークで入居者を探します。
素早い入居者の決定で、早期の賃料収入を実現します。
③面倒な交渉やメンテナンス全て任せられる
リロケーションの賃貸期間中は、修理やメンテナンスで
必要になった修繕費などを負担してくれます。
帰任した時も、きっちりメンテナンスがされているため、
家が良い状態で戻ってくるので安心なんです。
④持ち家に戻りたい時期に合わせて柔軟に対応してくれる
一般的な解約通知は、6か月ですがリロの留守宅管理は、
3か月前に解約通知をします。しかも、入居者の事情に
より明け渡しができない場合、解約期日の4ヶ月目以降は
賃料相当額を支払うので安心。
【リロの留守宅管理】の公式ページでは、自宅のおおよその賃料を査定できますので、安心して持ち家を賃貸に出したいという方は、家賃査定や資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
まとめ
持ち家があるのに転勤。。。色々と考えたり、決めなければならない事が多くある、家族にとっては一大事の出来事です。手放さずに、大切な持ち家をどのように管理し、いつか戻れる家にしておくのか、ご家族とよく話し合い、様々な条件を比較して検討されることをお勧めします。参考になれば幸いです。